Meningen gevraagd over mogelijke verbouwing (extra ruimte op garage).

Beste forumleden. Ik overweeg om bovenop mijn garage een extra ruimte te creëren. De huidige garage wordt gebruikt voor wasactiviteiten, de fietsen, mijn gereedschap en af en toe wil ik ook wel eens klussen. Die dingen gaan dus niet samen in een ruimte van 3 X 6. Mijn doel is dus om de garage vrij te maken met alles wat niet mannelijk is behalve de fietsen dan ;-) en overwaarde creëren met een minimale investering. Ik heb alles al mooi in sketchup getekend al zeg ik het zelf en ben al veel uitdagingen tegen gekomen. Niet alles is al in de tekening verwerkt maar ik heb een aardig idee wat de ruwbouw ongeveer gaat kosten.

Hierbij het sketchup model waarbij de gemeente de volgende eisen stelde. Op erfgrens maximale hoogte goot 3m30 / 45 graden dakhoek, en plat dak voorzijde niet meer dan 1/3 totale breedte. Niet hoger dan 6 meter. Aan alle eisen voldoet dit ontwerp. Goot is daarom deels in de kap verwerkt om ruimte te winnen. Hier ook een impressie van de achterzijde.



Ik kom op ca 10.000 euro uit en dat is ook wel mijn maximum. Binnen deze begroting heb ik het volgende meegenomen:

ca 1300 euro IsoBouw SlimFix 3.5 3/3L platen afgeschuind
ca 1000 euro Meranti Rabat (150 werkend 18-22mm dik)
ca 400 euro Boeibord materiaal
ca 650 euro Balk / regelwerk / mastiekranden 300 Balken 15 x 5, Euro 100 Balken Balken 58 X 170, Euro 150 Regels 44X95
ca 300 euro underlayment (plafond, vloer*)
ca 1000 euro * farmacell vloerplaten + gipswanden (binnenzijde volledig brandveilig)
ca 500 euro dakpannen (nieuw of mooie gebruikt),
ca 1500 euro 1 vast raam en 1 dubbel raam incl kozijn (misschien mooie 2de handse)

Totaal ca 6700 euro materiaal.

ca Euro 1000 voor Mastieken & zinkwerk (op boeibord zink en nieuwe goten incl zinken afwatering),
ca Euro 500 voor aansluiten waterleiding verwarming en afvoer (zit beneden recht eronder in de garage),
ca Euro 250 voor electra (zelf),
ca Euro 1000 euro metselwerk (doorgang uitbreken, latij verlengen (nieuwe), kozijn en deur)

Totaal ca 2700 euro bijkomende kosten
ca 1200 euro leges gemeente,

Het houtwerk doe ik natuurlijk grotendeels zelf en met mijn broer om de balken te sjouwen ;-)

De vragen die ik graag aan jullie kwijt wil:

• het bestaande dak is nu uitgevoerd met mastiek en isolatie materiaal wat er deels dus af gaat. De bestaande balken aan de onderzijde zijn van 5 x 15 en dat houdt niet echt veel over op een overspanning van ca 3 meter. Ik lees dat je dit kan verstevigen met nieuwe balken. Ik wil de balken met een nieuwe regel voorzien van 44 x 95. Alvorens ik deze ga vastschroeven en lijmen wil ik vanaf de onderzijde de vloer iets opspannen met een balk. Ca 1cm en daarna alles met bruislijm insmeren de regels voorboren en met houtdraadbouten de zaak op 4 punten vastdraaien. (zouden deze ook na verloop van tijd eruit mogen? de bruislijm is veel sterker dan de wat de houtdraadbouten doen toch?). Een plaatselijke timmerman zei welfs dat de regels gewoon over de bestaande houten vloer heen gelegd mochten worden. Kan ik daar gelijk weer isolatie materiaal tussen doen (piepschuim van 10 dik). Hebben jullie andere tips om de vloer te verstevigen?
• Zou deze verbouwing een constructeur vereisen? De Slimfix dakplaten zijn goed gespecificeerd (windgebied en overspanning) en de constructie eronder en tegen de zijgevel van het huis lijkt me zwaar genoeg. Wellicht zelfs te zwaar. De hele constructie rust op de bestaande muren en wordt verankerd met een bodembalk die in de muren wordt verankerd. Zelf zou ik het wel aandurven maar wat vinden jullie hiervan en wat kost zoiets mocht je zo'n constructieberekening laten maken?
• De gevelbekleding heb ik berekend met meranti rabat. Dat heb ik vroeger ook eens gehad en ik schrok van de prijs. Ca 10 euro per meter 15cm werkend en dat maakt het wel duur. Het maakt het wel af maar zijn er ook andere mooiere (smaak) / goedkopere alternatieven?
• De binnenzijde van de nieuwe ruimte heeft contact met de buitengevel van het huis. Is het echt noodzakelijk deze wand te isoleren en te betimmeren (verlies ruimte)? Ik kan me voorstellen van wel ivm een mogelijke koudebrug die van boven geleidelijk dan wel de ruimte intrekt. Is daar iets creatiefs voor te bedenken dat de koudebrug wordt voorkomen maar dat ik niet die wand ook moet aftimmeren en isoleren?
• De nieuwe ruimte maakt contact met het huis en het platte dak erboven wordt gemastiekt. Ik wilde gewoon 5cm lood inslijpen. Deze gevel is op het noordoosten en is vrijwel nooit nat. Is dit verstandig? Sommige mensen zweren bij echt door en door lood aanbrengen.
• Oh ja en natuurlijk gewoon jullie mening over de vorm evt mooiere esthetische keuzes ed. Commentaar welkom, complimenten mogen ook.

Groetjes en alvast bedankt voor de reacties.

Han

Emilio zei:

Je gaat een vergunning aanvragen, dus zul je moeten aantonen dat je bouwtje aan de regelgeving voldoet. Constructie is daar onderdeel van.
Daarnaast is de vraag of je nog langs Welstand moet, ik zou eerst eens kijken of een vooroverlegje niet verstandig is voordat je technisch uit gaat werken.

Klik om te vergroten...

Bedankt voor je reactie en was ik vergeten te vermelden, ik heb met de gemeente al een vooroverleg gehad. Ik begreep hieruit dat het omgevingsvergunning plichtig is en daarbij hebben ze de vermelde (welstand / bestemmingsplan) eisen medegedeeld. Ik lees inderdaad onder 2.2 dat een constructieberekening verplicht is. Dan wordt in ieder geval doorgerekend of de balken dan gaan voldoen. Dat punt is dan eigenlijk beantwoord.

Emilio zei:

De vraag is of de welstandscommissie er al naar gekeken heeft, dat advies zul je eerst moeten hebben. Ik neem niet aan dat ze dit zomaar zonder advies af zullen doen en dat is niet per se zwart-wit

Klik om te vergroten...

Ik heb van de gemeente zwart op wit de bevestiging dat deze schets voldoet aan maatregels die zijn gesteld binnen het bestemmingsplan en onder een omgevingsvergunning. De maatregels die men hiervoor heeft gesteld zijn 3,3 meter goothoogte, dakhoek vertrekkend 45 graden, niet hoger dan 6 meter en evt platzak niet breder dan 1/3 van de totale breedte. Ik dacht dat de formele toestemming / zwart wit rond is zodra aan de gemeente de leges en de kosten voor de omgevingsvergunning in rekening heeft gebracht. Dan zijn namelijk alle gegevens ingediend zoals detailtekeningen en andere gegevens waaronder de constructieberekening maar ook nog veiligheidsaspecten enz.

Bijtel zei:

De constructeur zal ook controleren of de fundering het extra gewicht wel aan kan. Lijkt me vrij belangrijk... En hoe krijg je bij deze kap-vorm de zaak stabiel?

Het is persoonlijk, maar ik vind dit ontwerp niet mooi. Die halve dwarskap vind ik totaal niet bij de woning passen. Kan de gemeente geen vrijstelling verlenen voor een plat dak? Ik adviseer je het oude boeiboord van de garage bij de opbouw te verwijderen en de opbouw aan te laten sluiten aan hoe de woning eruit ziet. Dan valt het een stuk minder op.

Om het goedkoper te krijgen: willen de buren niet mee doen? Je hebt sowieso hun medewerking nodig vanwege de overstekende goot.

Verder mis ik in je kostenoverzicht bv. de bevestigingsmiddelen. Sommige prijzen lijken me wat optimistisch (bv. elektra). En er komt nog véél meer bij, zoals aftimmeringen, verf, plamuur, kit, enz.

Van het deel platte dak van de bestaande garage moet zo te zien het afschot veranderd worden, en een nieuwe afvoer (of twee). Heb je dat al bekeken?

Klik om te vergroten...

Bedankt voor je kritische opmerkingen,

Helaas zijn de mogelijkheden die door de gemeente zijn gesteld niet ruim genoeg voor een plat dak. Een speciale toetsing (kosten extra 650 euro) is evt mogelijk maar de kans op een ja is 20% en op een nee 80% zo heeft me de vergunningverlener al laten Ik zou het liefste inderdaad ook voor een kapconstructie gaan evenwijdig met de huidige kap (35 graden ipv 45). Sinds 8 jaar mag de rechte zijgevel niet meer boven de 3m30.
Het achter aan laten sluiten leek mij ook het mooiste maar mijn vrouw vindt het dan te kolossaal. Het andere nadeel is dat de muur die er nu staat voor een groot deel (garage deel) slechts enkelsteens is. Ook is deze pas recentelijk voorzien van een nieuwe overstek, vandaar dat ik het iets laten terugvallen als optie had gekozen. Het huis is aan de achterzijde al grijs geschilderd (de muur).


Maar ik snap je punt. Aan de andere kant, die zijde zie je natuurlijk niet zelf en als je binnen de regels van de gemeente wil voldoen en er qua ruimte wat op vooruit wil doen dan kan je niet veel anders.
Helaas doen de buren niet mee. Het zou ideaal zijn om er veel ruimte bij te krijgen maar de huizen hebben een sprong. Het huis van de buren staat 1,5 meter naar voren tov ons huis. Dat is aan de voorzijde niet zo erg (wij zouden een balk kunnen leggen om de nieuwe voorgevel recht te trekken maar de achterzijde wordt problematisch. (of wij zouden eerder moeten stoppen = gelijk met de buren).



De goot hangt precies boven de scheidingsmuur. In de koopacte staat dat de afwatering van beide daken moet worden verleend via het dak van de buren. De afwateringsbuis zit aangesloten op de kolom aan de voorzijde die dus in principe ook de helft van mij is.



Wat bedoel je precies met stabiel? Bedoel je invloed van wind? Als een constructeur dit doorrekent dan weet ik toch of het stabiel is? Dit soort verbouwingen op garages zie je bij ons in de wijk aan de lopende band verschijnen. Puntje wat ik wel tegen kwam tijdens het tekenen is dat deze constructie eigenlijk gewoon min of meer natuurlijk bovenop de bestaande constructie komt. Dat is voornamelijk een verankering op een enkelsteens muur, het eigen gewicht en de koppeling met de bestaande gevel van de woning. ik kan me zo voorstellen dat de linkerachterzijde, die volledig zuidwesten staat eigenlijk via een stalen strip ofzo aan de bestaande fundering gekoppeld zou moeten worden. Dit zou evt kunnen via de vloer door de bijkeuken heen en daaronder zit een kruipruimte waar ik ook vrij makkelijk bij kan. Maar een constructeur zal me hopelijk kunnen vertellen of dit nodig is.

Qua kosten heb je gelijk. Maar sommige dingen zijn ook te duur denk ik. Ik wil voor dit bedrag de ruwbouw hebben staan. De uiteindelijke afwerking is voor latere zorg. Dat komt ook omdat ik de bestaande vloer van de huidige bovenverdieping ed wil overleggen.

Ik heb nu aan de achterzijde al twee HWA's waarbij links achter in takt blijft en rechtsachter wordt hergebruikt voor de nieuwe goot ( die watert daar op uit).

Ronald L. zei:

Hoe ziet de voorgevel eruit?
Blijf je met de goot binnen de erfgrens?
Huis gefundeerd op palen of staal?
Koudebrug zal je moeten oplossen, hoe beter je het nieuwe dak isoleert, hoe meer je het merkt.
Een waterkering moet er ook in, bij het aanbrengen daarvan kan je meteen een koudebrug onderbreking in het buitenblad opnemen.

Klik om te vergroten...

De goot komt niet voorbij de muur die van ons beiden is (zie detail tekening die ik heb toegevoegd bij reply aan Bijtel) maar ik zal idd de buren ervan op de hoogte stellen. Denk niet dat ze daar een punt van gaan maken.
Hoe het huis is gefundeerd is alleen duidelijkheid bij het huis zelf. De fundering is te zien door de kruipruimte. Deze komt 20cm naar binnen en ook 20cm naar buiten dus ca 50cm breed. De garage heeft een aangestorte vloer en deze details moet ik nagaan bij de gemeente denk ik (oude originele bestek informatie denk ik?)

Als ik toch gewoon aftimmer en alles goed isoleer en de dampwerkende folie ed goed aanbreng kan ik dan volstaan met alleen een loodslabbe die ik ca 5cm inslijp? Ik wil eigenlijk geen volledige waterkering want dan moet het buitenblad in fases open wat ook weer behoorlijk wat kost en op het noord-oosten niet nodig is (nooit slagregen).

Ik zat nog te denken, zou het volledige wegnemen van alleen de voeg 2,5 steen breed cm voldoende zijn om dan lood in te brengen als ik daar dan bv dpcfolie onder leg (precies eindigend met het lood). Dit kan ik zelf en dan hoef ik alleen maar de de metselaar het te laten voegen. Dit moet dan in twee etappes gebeuren uiteraard.

Ronald L. zei:

Vreemd dat een rechte zijgevel niet meer mag, als de buren in de toekomst hetzelfde willen bouwen krijg je wel iets heel vreemds ( vind ik dan).

Klik om te vergroten...

Exact my thoughts ... zal dat nog eens vragen aan de gemeente. Wellicht volstaat een intentieverklaring van de buren dan misschien, als zij zeggen dat ze deze optie liever willen en zelf daar makkelijker mogelijk in de toekomst op aan kunnen sluiten....

Ronald L. zei:

Bij de verticale aansluiting moet ook het buitenblad doorgezaagd worden. Ik ben voorstander van het lood opzetten tegen het binnenblad, te veel schade gezien waarbij het buitenblad toch teveel water doorliet.

Klik om te vergroten...

Verrek, kijk dat is alleen al de moeite waard om dit topic te maken. Zelf nooit aan gedacht, later na de bouw wel waarschijnlijk. Sowieso wordt de zaak daar ingezaagd voor het kozijn waar de doorgang komt. Ik vraag me af of ik dan nog deze extra snede moet maken. Wordt er ook niet stabieler op om daar dan nog een extra snede te maken. Zit denk ik slechts 40cm tussen ofzo.

Ik denk dat door de verzonken muur (donkere stenen) de verticale koudebrug en vochtdoorgang vrij makkelijk op te lossen is. (daar komt dus het kozijn voor de doorgang)

De onderste laag stenen worden weggenomen en evt de bovenste laag ook (boven het eerste raam) die staan op een latijtje wat sowieso wordt vervangen.

chevy66 zei:

Door deze manier van bouwen, moet je veel geld uitgeven voor weinig bruikbare meters.

Klik om te vergroten...

mmm dan zou mijn doel dus niet opgaan:

De huidige garage wordt gebruikt voor wasactiviteiten, de fietsen, mijn gereedschap en af en toe wil ik ook wel eens klussen. Die dingen gaan dus niet samen in een ruimte van 3 X 6. Mijn doel is dus om de garage vrij te maken met alles wat niet mannelijk is behalve de fietsen dan ;-) en overwaarde creëren met een minimale investering.

Klik om te vergroten...

Ruwe schatting komt uit op 50m3 waarbij natuurlijk de lange zijde een schuine wand heeft. De bedoeling is om sowieso de wasmachine en de droger aan die kant te zetten. Die passen vrij goed in dat schuine deel en hoeven maar beperkt naar voren gezet te worden. Maar inderdaad de schuinte is een beperking. Vind jij 10000 euro veel voor 40m3? (50-10m3 deel van de schuinte weg nemen). Ik begin wel al het gevoel te krijgen dat 10000 te mager is.
Op dit moment is 400-500 gebruikelijk per m3.

Ik vond de opmerking van Ronald L scherp :

Vreemd dat een rechte zijgevel niet meer mag, als de buren in de toekomst hetzelfde willen bouwen krijg je wel iets heel vreemds ( vind ik dan).

Klik om te vergroten...

De vraag is inmiddels onderweg naar de gemeente.

HansB zei:

Ik heb nog wat over. Als je geïnteresseerd bent kan ik even tellen hoeveel m2. Ik schat 15-20 m2

Klik om te vergroten...

Hans bedankt,
Ik moet zeggen dat ik het iets te druk vind en daarbij heb ik meer nodig dan 20m2. Ook willen we het in dezelfde kleur terug schilderen als de rest van het huis en dan denk ik dat meranti de beste basis is om op te schilderen.
Gr Han

Emilio zei:

Welstand heeft weinig te maken met het bestemmingsplan, het gaat over de esthetische kwaliteit van je ontwerp en de welstandscommissie gaat daarover. Als die er nog niet naar hebben gekeken is de rest voorbarig.

Daarbij is bovenstaande advies juist, lood naar bonnenblad en een vertikale snede zijn deenige zekere en juiste oplossing kwa bouwkundige detaillering.

Klik om te vergroten...

Onze gemeente heeft helemaal geen welstandscommissie. Zij hebben mij klip en klaar de bemating doorgeven en heb zelfs op de schets schriftelijk toestemming dat dit ingediend kan worden voor een aanvraag voor een omgevingsvergunning tezamen met de andere noodzakelijke informatie. Het enige wat zij toetsen is het vooraanzicht en het zijaanzicht. De achterzijde is volledig vrij volgens de vergunningverlener.

Over de verticale snede. Op die plaats is de spouw al onderbroken omdat daar ander metselwerk terugvalt en wordt weggenomen voor de doorgang. Op precies die plaats komt een kozijn voor de doorgang. Bij mijn voordeur zit toch ook geen verticale snede?